¿Cómo averiguar si nuestra hipoteca está referenciada a IRPH?

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es la segunda referencia hipotecaria más utilizada en España. Según datos del Banco de España, se aplica aproximadamente a un 11% de las hipotecas suscritas en nuestro país y se calcula que más de 1.300.000 clientes firmaron su hipoteca con este índice de referencia. Fue comercializado como un tipo de interés bajo y estable, si bien en la práctica ha fluctuado tanto como el Euribor, caracterizándose por presentar un valor más elevado que éste último.

Se trata de un índice susceptible de ser manipulado por las propias entidades de crédito, dado que se calcula principalmente a partir de la media respecto a diferentes ofertas del mercado en plazo igual o superior a tres años para la adquisición de vivienda libre. Para ello, se parte de la media simple de los datos aportados por las entidades respecto a las hipotecas que ellas mismas conceden, incluyendo comisiones, si bien en ningún caso representa una realidad de mercado en tanto que no resulta ponderada. Al contrario de lo que sucede con el Euribor, todas las entidades tienen el mismo peso específico en el cálculo de la media, independientemente del volumen de hipotecas que comercialicen. Como consecuencia no refleja fielmente la evolución de los tipos de interés, situándose claramente por encima del Euribor.

En efecto, mientras el Euribor bajaba, el IRPH subía y los pagos de estas hipotecas se incrementaban notablemente. De media, una hipoteca IRPH se encareció entre 1.200 y 2.000 euros al año respecto de una hipoteca referenciada a Euribor.

Para los afectados ha supuesto un diferencial de aproximadamente un 2% con respecto a las hipotecas referenciadas a Euribor o, incluso, de un 4% si se pactó un IRPH sectorial y no había sustitutivo aplicable. En todo caso, como hemos señalado, el mayor problema del IRPH no viene dado tanto por su inestabilidad, o su evolución frente al Euribor, sino por los factores de variación de los que depende su fluctuación. En este sentido, algunas de las sentencias recaídas señalan que “ya que son las entidades las que facilitan los datos para que se elabore el indicador, cabe concluir que, en mayor o menor medida, la entidad influye en el importe del índice que se utiliza” quedando comprometido “lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil que dispone que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.

Al igual que las cláusulas suelo, el IRPH es susceptible de ser declarado abusivo en base a la necesaria comprensibilidad real del contrato por parte del deudor hipotecario.

Así pues, al igual que las cláusulas suelo, el IRPH es susceptible de ser declarado abusivo en base a la necesaria comprensibilidad real del contrato por parte del deudor hipotecario, tanto desde una perspectiva legal, como económica. Es por ello que, si en el procedimiento judicial se demuestra que el banco no informó debidamente al cliente de la naturaleza del IRPH, de su evolución y la comparativa con el Euribor, las pretensiones del cliente pueden resultar acogidas en tanto que el Banco habría actuado en contra de la buena fe, de forma poco transparente, sin explicar en qué consistía dicho índice y sin dar al cliente la oportunidad de elegir otra opción, causando desequilibro entre los derechos y obligaciones de las partes.

A este respecto, las sentencias recaídas han considerado que la intervención de notario no acredita suficientemente una información adecuada respecto a su trascendencia legal y económica, el reparto de riesgos y la verdadera naturaleza de dicha cláusula. De este modo, la mayoría de las sentencias que estiman nulo el IRPH sustituyen dicho índice por el Euribor a 12 meses y establecen la devolución íntegra de lo pagado de más desde el comienzo de la contratación.

¿Cómo averiguar si nuestra hipoteca está referenciada a IRPH?

El cliente debe buscar en la escritura de constitución del préstamo hipotecario la estipulación en la que se habla de “tipo nominal de interés”. En caso de tratarse de una hipoteca IRPH se mencionará expresamente este índice o bien la referencia “tipo medio de préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre” con el añadido “concedidos por cajas”, “por bancos” o “por las entidades de crédito en España”.

Si no se localiza una referencia IRPH pero, aun así se sospecha de ser un afectado, deberá revisarse el recibo mensual. En este contexto hemos de destacar la relevancia de la disposición adicional XV de la Ley 14/13 que estableció la conversión del IRPH a un tipo fijo en concordancia con la disposición transitoria única de la Orden EHA 2899/2011. En consecuencia, con efectos desde el 01 de noviembre de 2013 el Banco de España dejó de publicar estos tres índices oficiales aplicables, entendiéndose sustituidos por el tipo o índice de referencia sustitutivo previsto en cada contrato de préstamo. En defecto del tipo de referencia sustitutivo previsto en el contrato en cuestión, o en caso de que éste fuera alguno de los que desaparecen, la sustitución se realizaría por el IRPH de entidades, aplicándole un diferencial equivalente a la media aritmética de la diferencia entre el tipo que se venía aplicando y el nuevo, calculado con los datos disponibles entre la fecha del otorgamiento del contrato y la de la sustitución del tipo.

Conviene, en todo caso, llamar la atención respecto a la oscura disposición adicional XV de la Ley 14/2013 en su apartado Cuarto en el que se establece que las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de lo dispuesto en la misma.

Por su parte, el Parlamento Europeo instó al Gobierno a reaccionar frente al IRPH en tanto que no existe un índice comparable vigente en ningún país de la Unión Europea y resulta contrario a la Directiva 93/13/CEE sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidor.

Actualmente todas las miradas se dirigen al Tribunal Supremo a la espera de que, tras los recursos interpuestos por las diferentes entidades, mantenga la línea de exigencia de transparencia que inició el 09 de mayo de 2013 a propósito de las cláusulas suelo.