¿Quién debe asumir las derramas pendientes cuando se compra una vivienda de segunda mano?

En el momento de otorgar la escritura pública de compraventa de una vivienda se exige el certificado del secretario de la Comunidad de Propietarios que acredite que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad.

Este certificado hace referencia a las cuotas ya devengadas, pero no a derramas por obras en elementos comunes previstas o acordadas en junta de propietarios cuyo pago esté diferido, bien porque se haya aplazado o bien porque todavía no se haya cuantificado la cuota que corresponde a cada propietario (presupuestos pendientes de aprobar, etc.), a pesar de que la decisión de ejecutar la obra ya sea definitiva. 

En cuanto a quién es la persona obligada a pagar la derrama frente a la reclamación de la Comunidad de Propietarios, no hay duda, porque así lo recoge de forma expresa el artículo 17.11 de la Ley 49/1960 de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal: 

«Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras». 

Es decir, el obligado al pago es la persona que sea propietaria en el momento en que la cuota por derrama sea exigible por la Comunidad de Propietarios, con independencia de que la necesidad de la obra se haya acordado antes de la venta del inmueble y su cuantificación y exigibilidad sea posterior, pues en la medida en que se trate de un gasto comunitario válido y exigible, el adquirente está obligado a su pago siempre que el giro de dicha derrama se produzca tras la compra, una vez que el adquirente sea propietario. 

Sin perjuicio de ello, el comprador tiene la posibilidad de reclamar al vendedor por la existencia de un gravamen oculto, siempre que el vendedor haya conocido y ocultado la existencia de dicha derrama, con fundamento en la obligación de saneamiento y evicción (artículo 1.483 del Código civil) y en la responsabilidad por dolo (artículo 1.102 del Código Civil).

La reclamación con fundamento en estos artículos y en la buena fe que debe regir los contratos (1.258 Cc) ha sido reconocida por diferentes sentencias de Audiencias Provinciales cuando la derrama no comunicada es conocida por el vendedor y tiene cierta relevancia, entre ellas, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 27 de octubre de 2023 (ROJ: SAP SA 624:2023), en el caso de ocultación de una derrama pendiente para la sustitución de un ascensor: 

«De acuerdo con este último precepto, según vienen interpretando diversas Audiencias Provinciales, (…) la deuda no se genera en el momento en que se adopta el acuerdo, sino cuando se produce debidamente su cuantificación, conociéndose totalmente el importe a pagar, y se libran los recibos a los propietarios, periodo en el que la deuda se convierte en exigible para los comuneros y a partir del cual, los propietarios están obligados a su pago. De este modo, el pago de las derramas extraordinarias serán a cargo de quien ostente la titularidad dominical de cada piso, o espacio privativo susceptible de aprovechamiento independiente, en el momento de exigibilidad de las cantidades afectas al levantamiento de las cargas de la comunidad de propietarios (…). 

Se argumenta que la obligación de pago de derramas corresponde al propietario en el momento de exigibilidad, pero que la relación entre vendedor y comprador se rige por el contrato de compraventa y la buena fe contractual. Se reconoce que la vendedora ocultó información relevante sobre la derrama, incumpliendo su deber de informar y vulnerando la buena fe, lo que privó al comprador de negociar adecuadamente el precio y las condiciones. La renuncia a acciones por vicios ocultos en la escritura es nula en caso de mala fe. Por tanto, procede la indemnización conforme al artículo 1483 CC y a la responsabilidad civil por dolo (…).

Tal ocultación de la derrama en la escritura de compraventa determina en este caso la obligación de la vendedora demandada de indemnizar al comprador los daños y perjuicios sufridos, perjuicios que se cuantifican en el importe que ha tenido que abonar el comprador por la derrama después de transmitido el local y que se reclama en la demanda, estableciéndose dicha obligación de indemnizar ya sea por aplicación del art. 1483 C.Civil (EDL 1889/1) en que se fundamenta la demanda o, ya sea por aplicación de la responsabilidad civil (art. 1101, 1102 CC) por transgredir las reglas de la buena fe (art. 1258 CC (EDL 1889/1)), que también resulta exigible en fase de la negociación contractual independientemente de que el comprador sea empresario o consumidor o, por la responsabilidad por dolo (art. 1102 C.Civil (EDL 1889/1)) en relación este último con la responsabilidad civil extracontractual del (art. 1902 CC (EDL 1889/1)). 

Para la estimación de la reclamación, sería necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos: 

• Que el gravamen sí sea conocido por el comprador; es necesario una ocultación por su parte de la decisión ya adoptada por la Comunidad de Propietarios.
• Que el gravamen sea oculto, y esté constituido por alguna carga o servidumbre no aparente, es decir, que la derrama no haya podido ser conocida por el comprador. 
• Que la acción, en caso de que se solicite la rescisión de la compra, se ejercite dentro del plazo de un año a contar desde el otorgamiento de la escritura pública; y en caso de que se ejercite la acción de indemnización, debe solicitarse dentro de ese mismo plazo y, transcurrido el mismo, podrá solicitarse dentro de otro período igual que comenzará a contar desde que el comprador haya descubierto la carga o servidumbre. 

Tal y como recoge la Jurisprudencia menor, la indemnización al comprador comprende los daños y perjuicios sufridos, que se concretan en el importe que el comprador ha tenido que abonar por la derrama, después de la adquisición del inmueble.