Vamos a explicar en este artículo los requisitos y trámites que ha de seguir el propietario de un inmueble para convertirlo en un piso turístico y obtener con ello una rentabilidad que compense los gastos que le comporta su mantenimiento.

Si bien hay requisitos que son prácticamente idénticos en todo el territorio nacional, no podemos obviar el hecho de que la normativa puede variar en cada Comunidad Autónoma, por lo que nos centraremos en el caso de Galicia, cuya normativa reguladora viene determinada por la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del Turismo de Galicia, el Decreto 179/2011, de 8 de septiembre, por el que se regula el régimen de precios y reservas de los establecimientos turísticos de alojamiento y restauración de la Comunidad Autónoma de Galicia, el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia y la Instrucción interpretativa 1/2017, de 9 de mayo.

Normativa gallega

Lo primero que debemos tener en cuenta es que la normativa gallega distingue dos figuras:

1º.- Las viviendas turísticas, reguladas en el art. 65 de la Ley 7/2011, de 27 de octubre, que consisten en establecimientos unifamiliares aislados en los que se preste servicio de alojamiento turístico, con un número de plazas no superior a 10.

2º.- Las viviendas de uso turístico, reguladas en el art. 65.bis de la Ley 7/2011, de 27 de octubre, y que son viviendas cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estadía de corta duración, amuebladas y equipadas en condiciones de inmediata disponibilidad. Constituyen estadías de corta duración aquellas en las que la cesión de uso es inferior a 30 días consecutivos y se considera cesión reiterada cuando la vivienda se ceda dos o más veces dentro de un año.

La principal diferencia entre ambas es que las viviendas turísticas se pueden alquilar para estancias de hasta 3 meses (en lugar de 30 días) y que deben estar identificadas con una placa con las siglas “VT” en el exterior.

Viviendas turísticas

Las viviendas turísticas deben registrarse como tales y, para ello, es preciso cumplir determinados requisitos:

1.- Acreditación de la propiedad

Debe demostrarse que se tiene derecho a disponer de la vivienda a título de propietario o usufructuario mediante el correspondiente contrato de compraventa, adjudicación de herencia, etc.

2.- Autorización de la comunidad de propietarios

La posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios fue introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Este Real Decreto-Ley 7/2019 ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) introduciendo en materia de viviendas de uso turístico el quórum necesario de votos que se requiere para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos.

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Hay que señalar que el texto del citado artículo 17.12 de la LPH viene siendo motivo de una controvertida polémica jurídica e interpretación judicial. La razón se debe a que la literalidad del precepto solo menciona la posibilidad por parte de las comunidades de “limitar o condicionar” el uso turístico, pero no tienen la facultad de “prohibición” ya que la ley no lo recoge de manera expresa.

En todo caso, estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos y no pueden aplicarse a las viviendas que contaban previamente a dicho acuerdo con la autorización correspondiente.

3.- Licencia de primera ocupación

El propietario debe disponer de licencia de ocupación, si bien, en caso de no disponer de la misma, se podrá aportar alguno de los documentos siguientes:

Cédula de habitabilidad: Para poder tramitar la cédula de habitabilidad es necesario contar con un aparejador o arquitecto colegiado que revise el estado del inmueble y certifique su estado. Esta certificación se entregará a la autoridad correspondiente y, en un plazo máximo de 3 meses, se expedirá la cédula de habitabilidad.
Certificado final de obra: El certificado final de obra es un documento que acredita que las obras para las que se ha pedido una licencia de obra están acabadas. Este documento tiene que firmarlo el director de obra y el director de ejecución de obra.
Certificado municipal que acredite que la vivienda reúne las condiciones técnicas y urbanísticas necesarias.
Informe del órgano municipal o autonómico (APLU): Acredita que no se adoptaron medidas de reposición de la legalidad urbanística o ambiental.

4.- Certificado de eficiencia energética

El propietario debe disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética o certificado energético, que es un documento oficial redactado por un técnico competente (arquitecto) que incluye información objetiva sobre las características energéticas del inmueble.

5.- La vivienda debe cumplir unas mínimas condiciones técnicas y de calidad

Las habitaciones deben tener ventilación al exterior o a patios y las ventanas deben contar con un sistema de oscurecimiento, salvo que la vivienda esté situada en un edificio catalogado como Bien de Interés Cultural que impida acometer estas intervenciones.
La vivienda deberá contar con calefacción en todas las habitaciones de uso por los huéspedes, salvo si sólo se alquilan entre los meses de junio y septiembre, ambos incluidos, en cuyo caso no será necesario.
La vivienda debe estar suficientemente amueblada y dotada de todo lo necesario para su uso, en función de las plazas ofertadas.
Los usuarios deben tener acceso a un botiquín de primeros auxilios y a información turística sobre las posibilidades que ofrece la zona (lugares de ocio, restaurantes, comercios, aparcamientos, servicios médicos y medios de transporte), así como planos de la ciudad y guía de espectáculos, en soporte físico o electrónico.
Se pondrá a disposición del usuario Hojas de Quejas y Reclamaciones, y se anunciarán en un lugar visible. Se puede descargar de la página web de la Xunta un modelo estándar de hoja de reclamaciones.
La vivienda contará con un servicio de limpieza a la entrada y salida, así como ropa de cama, lencería y menaje.
Cada electrodoméstico contará con sus instrucciones para consultar su correcto uso.
Se informará a los visitantes sobre la admisión de mascotas, la restricción para personas fumadoras o el uso restringido de ciertas estancias.
Se facilitará a los usuarios un número de contacto con atención permanente a la hora de resolver consultas, dudas y problemas de forma inmediata.

6.- Seguro de responsabilidad civil

Para alquilar una vivienda vacacional en Galicia es indispensable contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra a las personas que se alojen en la propiedad en caso de que les pasase algo.

Debe tenerse en cuenta que un seguro de hogar al uso no es suficiente, por lo que se deberá contratar un seguro específico de responsabilidad civil.

7.- Registro de viajeros

Todos los alquileres vacacionales en España deben contar con un registro o parte de viajeros, en el que deberán anotarse información básica sobre los huéspedes y su fecha de entrada, para posteriormente enviarse al cuerpo de seguridad que corresponda. De acuerdo con la Ley de Seguridad Ciudadana, dentro de las 24h siguientes al check-in, se deberán enviar los llamados partes de viajeros a las autoridades competentes.

Dependiendo del municipio, habrá que acudir a la Policía Nacional para inscribir la vivienda en Webpol o a la Guardia Civil.

Si, atendiendo a lo anterior, la vivienda cumple con los requisitos para registrarla como piso turístico, será preciso presentar la llamada “declaración responsable” (en otro artículo ya explicamos cómo se presenta y qué documentos han de acompañar a la misma) y, una vez concedida la licencia de alquiler turístico, será preciso dar parte a la Agencia Tributaria, independientemente de que se esté o no obligado a pagar el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE).

autor

Pilar Vázquez

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