¿Qué diferencia hay entre los montes vecinales en mano común y otras figuras afines?
En artículos anteriores hemos tratado el tema del alquiler de viviendas para uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia, si bien, con el presente texto, lo que pretendemos es llevar a cabo una actualización de su contenido a la vista de las últimas modificaciones legislativas existentes en la materia.
Como indicamos en ocasiones anteriores, la normativa que vamos a estudiar es la que se aplica en Galicia, en concreto, el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia.
A modo de resumen, estos son los requisitos que se necesitan para poder inscribir una vivienda como de uso turístico:
- Declaración responsable de inicio de actividad: El propietario debe presentar una declaración responsable ante el Área Provincial de la Agencia de Turismo de Galicia correspondiente, utilizando el formulario disponible en la sede electrónica de la Xunta de Galicia.
- Acreditación de la titularidad o derecho de uso: Es necesario demostrar la propiedad de la vivienda o contar con un derecho que permita su explotación turística.
- Cumplimiento de las condiciones técnicas y de calidad: La vivienda debe estar en buen estado de conservación y limpieza, y contar con el mobiliario y equipamiento necesarios para su uso inmediato por los huéspedes, para lo cual se ha de aportar la cédula de habitabilidad o un certificado emitido por técnico habilitado (arquitecto).
- Servicios mínimos obligatorios: Se debe garantizar un servicio de atención al cliente disponible las 24 horas del día para atender incidencias y emergencias que puedan surgir durante la estancia.
- Seguro de responsabilidad civil: Es obligatorio disponer de un seguro que cubra posibles daños a los huéspedes o a terceros derivados de la actividad turística en la vivienda.
¿Cuáles son entonces las novedades que queremos comentar? Pues se refieren a dos aspectos: el registro de viajeros y la autorización de la Comunidad de Propietarios.
Registro de viajeros
Conforme a lo establecido en el Real Decreto 933/2021, resulta obligatorio comunicar el parte de viajeros mediante la plataforma SES.HOSPEDAJES.
SES.HOSPEDAJES es la plataforma habilitada por el Ministerio del Interior para que las personas físicas o jurídicas puedan cumplir con las obligaciones de registro documental y envío de información sobre los huéspedes.
¿En qué consiste la nueva normativa de registro de viajeros?
La nueva normativa dice que los anfitriones deberán usar SES.HOSPEDAJES para enviar los datos de los viajeros.
Esta norma se aplica a todo tipo de operadores turísticos, plataformas digitales y personas físicas no profesionales, es decir, propietarios de alquiler vacacional, hoteles, hostales, albergues, pensiones, casas rurales, campings, etc.
Teóricamente, todos los anfitriones deberían haber empezado a utilizar la plataforma el 2 de enero de 2023, pero, ante las dificultades de la propia Administración para implementar la plataforma con fiabilidad, el plazo se pospuso en varias ocasiones y se estableció como fecha definitiva el 1 de octubre de 2024. Desde esa fecha resulta de obligado cumplimiento.
Para poder darse de alta en SES.HOSPEDAJES es preciso disponer de certificado digital, Cl@ve o DNI electrónico en vigor. Asimismo, será necesario tener instalado el programa Autofirma.
Autorización de la Comunidad de Propietarios
El pasado 3 de abril de 2025 entró en vigor la reforma del artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal efectuada por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero.
El cambio tiene especial trascendencia porque, antes del día 3 de abril de 2025, las comunidades de propietarios tenían que reunirse en junta y acordar la prohibición de la actividad turística en la comunidad con una mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación, de manera que mientras no se acordara esa prohibición, los propietarios podían ejercer esa actividad.
Sin embargo, a partir del 3 de abril de 2025, está prohibida de antemano esta actividad en aquellos edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal de modo que, si algún propietario pretende explotar el inmueble bajo la actividad turística, tiene que ser autorizado expresamente por la comunidad de propietarios mediante un acuerdo que reúna una mayoría de votos a favor de la actividad de los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.
La modificación antes descrita no tiene efectos retroactivos. Esto supone que los propietarios que ya estuvieran ejerciendo la actividad de alquiler turístico antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 y que se hubieran acogido a la normativa sectorial turística, podrán seguir ejerciendo la actividad bajo las condiciones y plazos establecidos en dicha normativa.
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