Cómo hacer de mi vivienda un piso turístico
La reciente presentación del anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Ley Hipotecaria) viene a suponer un cambio radical en el sistema actual de protección para aquellas personas físicas que participen como deudoras, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.
El objeto de esta Ley es la transposición al ordenamiento jurídico español del régimen previsto en la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento y del Consejo, para lo cual, y estructurada en cuatro capítulos, viene a imponer obligaciones a todos los operadores que intervienen en el proceso negociador, incluyéndose los intermediarios de crédito y los prestamistas, con un régimen sancionador más potente para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la Ley por cualquiera de los agentes.
La protección al consumidor se convierte, por imperativo comunitario, en pilar fundamental.
Así pues, la protección al consumidor se convierte, por imperativo comunitario, en pilar fundamental a la hora de entender el texto, en todas las teóricas etapas que un préstamo de esta índole puede recorrer.
Una de las principales novedades que tiene esta ley es la obligación de información expresa de aquellas cláusulas con influencia directa en la vida del contrato, así como de los distintos escenarios que con ellas se pudiesen producir. Sin duda, se trata de la reacción del ejecutivo ante los numerosos varapalos que está sufriendo el sistema hipotecario español en sede Judicial ante la evidenciada desprotección de consumidores y usuarios.
Destaca, en la fase preparatoria del contrato, la necesidad de hacer dos (2) visitas al notario; la primera, durante la fase precontractual, y de modo gratuito en esta fase, pues el particular deberá acudir para que un notario compruebe que ha recibido toda la información que establece la ley, incluyendo la posibilidad de efectuar preguntas y respuestas al fedatario, debiendo firmar que comprende el contrato hipotecario. Posteriormente, deberá volver para la firma, no debiendo autorizarse el protocolo por parte del notario en caso de que se observe alguna cláusula de carácter abusivo.
La firma del contrato no será autorizada por un notario si se observa alguna cláusula de carácter abusivo.
Durante la vida del contrato, destaca la flexibilidad que se incorporará al hoy rígido sistema hipotecario, pues se facilitará tanto el cambio de una hipoteca de tipo variable a fijo como el cambio de entidad financiera acreedora o, incluso, la norma facilitará la conversión del préstamo hipotecario en divisa extranjera.
En lo que respecta a la extinción del contrato, otra vez, la ley flexibilizará el régimen actual, favoreciéndose la amortización anticipada del mismo al reducir la comisión por reembolso anticipado y liberando el momento y el importe total en que se puede realizar.
Dicho esto, las principales novedades de la futura legislación radican en una situación de profundo calado social como son los desahucios de vivienda por impago de cuota.
Entre otras medidas, destacan las siguientes:
- Prohibición de cláusula de vencimiento anticipado, no pudiéndose ejecutar la hipoteca durante la primera mitad de la vigencia, hasta que el importe del impago supere el 2% del capital concedido o se hayan acumulado nueve meses.
- Si los impagos se producen durante la segunda mitad de vida, no se podrá ejecutar hasta el impago supere el 4% del capital o se haya acumulado un año de impagos.
- El interés de demora será, por imperativo legal, el triple del interés legal del dinero.
- Se prohíben las ventas vinculadas de paquetes no negociables, que, muchas veces, vienen a suponer un aumento en el coste del contrato, salvo que el Banco de España expresamente los autorice por considerarlos beneficiosos para el cliente.
No obstante, se puede afirmar que la reforma en proyecto no atiende una de las principales peticiones de los colectivos sociales para esta nueva Ley Hipotecaria al no incluirse la dación en pago como forma de saldar la deuda hipotecaria.
Como conclusión, y parafraseando a la exposición de motivos de la propuesta, “la adaptación de la Directiva Comunitaria dentro del ordenamiento jurídico español contribuye a la implantación de un mercado único europeo más transparente, competitivo y homogéneo, con contratos de crédito hipotecario que afectan a bienes inmuebles más equitativos y que aseguran un elevado nivel de protección a las personas físicas que obtendrán financiación”.
Solicita aquí una cita con nuestro equipo de derecho bancario.
>> Otras noticias relacionadas con hipotecas.
Entradas relacionadas
Entiendo entonces que el banco no podrá realizar reclamación judicial por imspgo de tres o cuatro cuotas sin que tiene que superar el 2 % del préstamo. Gracias
Buenas tardes: El Anteproyecto de Ley persigue asegurar que el vencimiento anticipado solo producirá cuando el incumplimiento del deudor sea suficientemente significativo en relación con el préstamo contratado, pues uno de los objetivos últimos de la nueva legislación será reforzar la protección en caso de impago del préstamo hipotecario.
Tal y como se indica en el texto, dependerá del momento temporal en que se encuentre la vida del préstamo hipotecario para determinar los límites mínimos (de cuantía y de impagos) de la reclamación judicial de la entidad financiera.