Herencias: errores frecuentes que pueden generar consecuencias legales y económicas
Con carácter general, nuestros Tribunales han considerado históricamente que en los supuestos de nulidad de licencia la acción para reclamar daños a la administración por la licencia anulada no prescribe sino en el plazo de un año a contar desde la demolición efectiva, asumiendo esta como el daño efectivo evaluable económicamente.
La razón histórica tiene mucho que ver con la experiencia acumulada que permite saber que en los supuestos de nulidad de licencia el proyecto de demolición no exige la demolición total dado que en muchos casos es posible la legalización de parte de obra cuya licencia fue anulada, así como que cuando la nulidad obedece a causas reglamentarias cuya modificación no supone menoscabo del interés público, las administraciones publicas llevan a cabo las acciones necesarias a través de las modificaciones del planeamiento que permiten la legalización sobrevenida de toda o parte de la edificación sin que esto se haga en contra de la Ley o el interés público.
En consecuencia hasta el derribo efectivo que permite concretar el daño real no es posible iniciar el dies a quo del computo del plazo de la prescripción.
Los cambios legislativos introducidos en la regulación de la fase de ejecución de licencias anuladas parecen que atisban un futuro escenario de mayor garantía para terceros que se ven perjudicados por este tipo de situaciones.
Últimas sentencias
A propósito de este cambio o por pura coincidencia, nuestro Tribunal Supremo, en unas desafortunadísimas sentencias, ha decidido cambiar de criterio y establecer la prescripción de la acción de daños en el plazo de un año a contar desde la firmeza de la sentencia que así lo declara.
El error es grave y las consecuencias dramáticas en muchos casos.
En primer lugar, para aquellos compradores de viviendas que con sentencias anuladas en firme hace mas de un año que en lo largo y tedioso de los procedimientos judiciales de ejecución y tramitaciones administrativas paralelas han esperado a reclamar a que se determine con toda exactitud el alcance de su daño, que ven frustrada su expectativa.
En segundo lugar en la de las administraciones públicas que en situaciones donde la normativa urbanística vigente permite una legalización parcial o donde a través de modificaciones del planeamiento conformes a derecho y al interés público puede legalizar todo a parte de las edificaciones cuyas licencias fueron anuladas, que se ven condenadas a abonar daños y perjuicios por el valor de las construcciones invalidadas y a despojar de su uso a los propietarios con el horizonte todavía no conocido de que ante una eventual y futura legalización puedan deshacer el camino precipitadamente andado.
La razón última entendemos que se encuentra en la incomodidad estadística de unas ejecuciones que se prolongan en el tiempo y que van al ritmo lento e incómodo que provoca las legalizaciones o demoliciones.
Sin duda hay muchos asuntos que deberíamos comentar en relación a las cuestiones puestas encima del debate pero lo reducido de mi espacio me obliga a centrarme en una, en este caso en un ruego a los Tribunales de justicia y particularmente al Tribunal Supremo en su sala de lo contencioso administrativo.
Deben rectificar o al menos trazar una línea mas fina en la solución del problema. No se matan moscas a cañonazos, o no se resuelven los problemas de la justicia dando por buenas soluciones inútiles aunque sean fáciles y rápidas de gestionar en apariencia porque con el tiempo multiplican sus problemas.
Por hacer una última aportación en el ánimo de construir una solución útil, creo que debemos diferenciar los supuestos de nulidad por contravención legal y total incompatibilidad de la edificación cuya licencia resulta anulada de aquellos en donde la contravención es parcial o el incumplimiento es reglamentario. En los primeros casos quizás pueda entenderse computo del plazo de inicio de prescripción en la nulidad de licencia, pero en todo caso en los segundos no debemos computar el plazo de prescripción hasta el derribo que determina el daño efectivo para su correcta evaluación económica.
La dificultad sin duda está en la diferenciación en el caso concreto y las sorpresas que nos depara los procesos de legalización e incidentes judiciales de imposibilidad legal o material de ejecución.
Mi experiencia me demuestra que no sería la primera vez que este letrado ve legalizar en todas edificaciones con contravención legal avaladas vía incidente por los tribunales de justicia, inclusive sin modificación de planeamiento.
En todo caso ante la duda siempre es preferible el incordio y desorden que supone una ejecutoria infinita frente a los perjuicios sociales y económicos de precipitar un lanzamiento evitable.
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