El inventario de bienes y derechos de las corporaciones locales
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La figura del avalista hipotecario ha sido muy común en los contratos para contraer una hipoteca con una entidad financiera, sobre todo durante el boom inmobiliario previo a la crisis económica. Actualmente, prácticamente ningún préstamo hipotecario incluye el aval entre sus condiciones. Tras varias sentencias que consideran abusivas las cláusulas relativas al aval hipotecario, recopilamos la información clave sobre esta figura.
¿Qué es? El aval hipotecario es una tercera persona que respondería por la hipoteca de igual modo el deudor principal, con sus bienes o con otra vivienda.
Los derechos del avalista hipotecario
El avalista hipotecario tiene, y es importante recordarlo, el derecho de exclusión, orden y división, esto es, el derecho a responder exclusivamente de la deuda a la que no ha dado respuesta el prestatario, dirigiéndose siempre antes contra el deudor que contra el avalista. Este es el aspecto con el que las entidades bancarias juegan en la redacción del contrato, para que el avalista renuncie a este derecho, respondiendo de manera solidaria, lo que supone una clara falta de transparencia del banco con el que se suscribe la hipoteca. 
Así se observa en una reciente y novedosa sentencia del juzgado de Bilbao. Este juzgado declaró nula, por considerarla abusiva, una cláusula del contrato hipotecario en el que no quedaban claras las condiciones y consecuencias para el avalista, liberando de toda responsabilidad al avalista ante el impago del prestatario. En esta sentencia, el juzgado declaraba nula una cláusula de una hipoteca en la que los padres del prestatario estaban incluidos como avalistas, algo muy frecuente en la firma de un préstamo hipotecario. Igual de habitual es que los padres utilicen su vivienda como aval, con lo que el banco puede actuar contra la vivienda de los padres de igual manera que con la vivienda hipotecada. No es la primera sentencia contra esta ”fianza solidaria”.
Pasos para quitar el aval hipotecario
- Solicitar en el banco que quiten a los avalistas. Normalmente, la entidad bancaria se negará porque entiende que el riesgo de la operación aumenta al no contar con un aval.
- Subrogar la hipoteca: es decir, cambiar los titulares (prestatario o entidad bancaria) de la hipoteca. Igualmente, se negociará con el banco esta posibilidad con la inclusión de un aval diferente.
- Sustituir el aval hipotecario por otro, aunque el banco mantendrá las condiciones de las garantías de cobro.
No debemos olvidar que en cualquiera de los casos anteriormente descritos, es probable que la entidad bancaria cobre una comisión.
Solicitar una hipoteca sin aval
Sí, es posible solicitar un contrato hipotecario sin contar con aval. Pero se requieren determinados requisitos que acrediten una suficiente solvencia del titular:
- Por un lado, se pedirá al prestatario que acredite una situación laboral estable. Cuanto más alto sea el sueldo y mayor el periodo de antigüedad, más posibilidades de concesión del préstamo.
- El comprador deberán abonar entre el 20-30% del importe total, popularmente conocido como entrada de la hipoteca. Generalmente, la entidad financia el 80% del total de la vivienda, por lo que se deberá contar con ahorros para hacer frente a esta operación.
- Además, exigirán una capacidad de endeudamiento que no supere el 35% de los ingresos.
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