Uso turístico de viviendas en régimen de propiedad horizontal

El conflicto entre el propietario particular que defiende su interés privado en destinar una vivienda de su propiedad a alquiler turístico para obtener un mayor beneficio económico y la comunidad de propietarios que defiende el interés concurrente de la pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, ha generado una gran litigiosidad en los últimos años en relación a la interpretación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que no ha sido resuelta por la Jurisprudencia hasta el mes de octubre de 2024 y, actualmente por la Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, a través de su disposición final cuarta. 

• Redacción del artículo 17.12 de la LPH hasta la publicación de la Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero 

1.- El apartado 12 del art. 17 de la LPH, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler establece: «El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…). 

La letra e) del art. 5 LAU establece: «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística».

La discusión existente sobre la posibilidad que tenía la Junta de Propietarios de prohibir el uso turístico de una vivienda a través de un acuerdo adoptado por doble mayoría de 3/5 (mayoría de propietarios y mayoría de cuotas de participación) y en concreto de si la expresión «limitar» incluía la facultad de prohibir dicho uso turístico, fue resuelta por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Pleno, a través de las Sentencias nº 1232/2024 y nº 1233/2024, de fecha 03/10/2024 en el sentido de que, efectivamente, la facultad de limitar sí incluye la facultad de prohibir dicho uso, dejando claro que no es necesaria la unanimidad de los propietarios para adoptar el acuerdo de prohibición de destinar a uso turístico una vivienda en régimen de propiedad horizontal. 

Entre los distintos argumentos dados en las sentencias se menciona la facultad de la Junta de Propietarios para la defensa del interés común ante actividades molestas; la necesidad de facilitar el acceso a la vivienda en régimen de alquiler para hacer frente a la necesidad de vivienda habitual existente en el momento actual, así como la falta de lógica que tendría exigir unanimidad para prohibir el uso turístico de las viviendas, pues el voto del propietario interesado impediría siempre alcanzar la unanimidad. 

• Redacción del artículo 17.12 de la LPH a partir de la publicación de la Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero, que entrará en vigor a partir del 3 de abril de 2025 

La mencionada ley Orgánica, modifica el apartado 12 del artículo 17 de la LPH, que pasa a tener la siguiente redacción: 

12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…) 

Con ello, se crea una norma que permite a la junta de propietarios decidir por mayoría de 3/5 el uso turístico de viviendas. 

Ahora bien, para que dicho acuerdo sea efectivo y pueda oponerse a terceros, en la medida que dicho acuerdo supone una limitación del derecho de propiedad, debe constar de manera expresa, clara y precisa y estar inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta exigencia viene estableciéndose por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo con carácter general y conforme a una doctrina prácticamente unánime, resumida en la Sentencia dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 95/2024 de fecha 29/01/2024: 

«El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad».

Introducción de un apartado 3º al artículo 7 de la LPH

Asimismo, la mencionada ley Orgánica, introduce una apartado 3 al artículo 7 de la LPH, con el siguiente tenor literal: 

«3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley. 

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior». 

Es decir, para destinar una vivienda a uso turístico, el propietario deberá recabar antes la autorización expresa de la comunidad de propietarios, con una doble mayoría de 3/5, de tal forma que la realización de la actividad sin esa aprobación, permitirá el ejercicio de la acción de cesación recogida en el apartado 2 del artículo 7 de la LPH. 

• Aplicación no retroactiva de la ley

Es necesario tener en cuenta que la ley entrará en vigor el 3 de abril de 2025 y la misma establece la irretroactividad de su reforma (introduciendo una disposición adicional segunda a la LPH) de manera que los propietarios que ya vinieran ejerciendo la actividad turística, conforme a la normativa sectorial, antes del 3 de abril de 2025, no se verán afectados por la nueva regulación.