Urbanismo, turismo y zonas tensionadas en Galicia

En los últimos años, Galicia ha experimentado una intensificación de los flujos turísticos, sobre todo en áreas urbanas y litorales. Santiago de Compostela, A Coruña, Sanxenxo o Vigo son destinos turísticos, pero también destinos muy atractivos para inversores. Esta transformación está provocando cambios profundos en el uso del suelo, en el mercado de la vivienda y en la vida cotidiana de muchos barrios. En este escenario, el urbanismo gallego se enfrenta a un reto urgente: compatibilizar el atractivo turístico con el derecho a la vivienda y la estabilidad residencial.

La figura de “zona tensionada”, introducida en la nueva Ley estatal por el Derecho a la Vivienda, abre una vía de intervención que debe ser leída desde la autonomía normativa y competencial de Galicia. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, define las zonas tensionadas como áreas donde los precios del alquiler o compra superan la capacidad económica de la población local. Su declaración permite limitar subidas de alquiler, exigir información sobre grandes tenedores y regular más estrictamente la vivienda de uso turístico. Sin embargo, su aplicación depende de las comunidades autónomas.

En Galicia, la Xunta ha mostrado de primeras, reticencias a aplicar esta figura, alegando que ya existen mecanismos autonómicos de control y que la declaración de zonas tensionadas podría “interferir con la seguridad jurídica del mercado inmobiliario”.

No obstante, a finales de mayo de 2025 la Xunta dio el visto bueno a la solicitud del Ayuntamiento de declarar A Coruña como zona de mercado residencial tensionado. El pasado mes de julio, el Estado incluyó de forma oficial la ciudad en el listado de zonas tensionadas y lo publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Aun así se deja en manos del urbanismo municipal -y de la normativa sectorial gallega- buena parte de la capacidad de acción.

En ciudades como Santiago de Compostela, la proliferación de viviendas turísticas en el casco histórico ha generado una fuerte tensión: vecindarios envejecidos, pérdida de población permanente y aumento de los precios del alquiler. Según datos del propio Concello, en 2024 el número de licencias de viviendas turísticas superaba ya el de plazas hoteleras.

En la costa, destinos como Sanxenxo o O Grove muestran una transformación estacional extrema, donde la planificación urbana tradicional se ve superada por la presión turística veraniega. En estos casos, la presión no se traduce solo en vivienda, sino también en infraestructuras, movilidad, residuos y recursos naturales.

Este escenario está provocando un doble efecto, por un lado la gentrificación o turistificación de barrios enteros (especialmente en zonas históricas) y por otro la dificultad para que jóvenes o población trabajadora accedan a una vivienda en su entorno habitual.

Pese a las limitaciones competenciales sobre vivienda, el urbanismo -como instrumento de ordenación del uso del suelo- puede actuar directamente sobre la presión turística. Algunas vías de actuación que ya están en marcha o podrían reforzarse en Galicia incluyen:

Planes especiales

• Santiago ha aprobado un Plan Especial de Protección e Reforma Interior (PEPRI) que regula los usos y la rehabilitación en el casco histórico.
• Este tipo de instrumentos permite limitar usos turísticos en zonas sensibles o establecer condiciones de conservación, accesibilidad y densidad.

Regulación urbanística de los alojamientos turísticos

• Algunos municipios gallegos están revisando sus normas urbanísticas para clasificar las viviendas de uso turístico como actividad económica, lo que les permite limitar su expansión por criterios de uso del suelo.

Moratorias o suspensión de licencias

• Medidas transitorias como las moratorias en la concesión de nuevas licencias de viviendas turísticas, como la que estudió recientemente el Concello de Vigo, pueden servir para ganar tiempo mientras se actualiza el planeamiento.

Protección del parque residencial

• Mediante reservas de suelo para vivienda protegida o condiciones de edificación más restrictivas en áreas saturadas.
• Promoción del alquiler asequible a través de convenios entre concellos y el Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS).

Se puede decir pues, que el urbanismo gallego está en una encrucijada: mantener la vitalidad económica ligada al turismo, pero sin sacrificar el derecho a la vivienda ni la cohesión social de las ciudades y villas. Esto implica reforzar la cooperación entre administración local y autonómica, dotar de medios a los concellos para revisar su planeamiento, y, sobre todo, concebir la ciudad como un espacio para vivir, no solo para visitar.