La residencia efectiva para la condición de comunero
Estamos entrando en una casuística de sentencias y normas que han perdido la perspectiva, en relación a la condición de solar y de suelo urbano no consolidado.
Conviene aclarar este asunto. Cuando hablamos de solar o suelo urbano consolidado nos referimos siempre a aquellas parcelas de suelo urbano que no precisan de una actuación sistemática de transformación para dotarse de la red de servicios necesarios, para albergar una construcción para el uso propuesto por el planeamiento. Por la contra, son suelo urbano no consolidado aquellas parcelas que exigen de la misma. Corresponde su determinación al planificador que es el que dispone de la información de redes necesarias para dar esta solución.
¿Cuando se exige una actuación sistemática?. Cuando la envergadura de coste de las obras de urbanización, o la necesidad de obtener terrenos, obliguen a un reparto equitativo de dichas cargas entre los propietarios (área de reparto), o bien cuando las dotaciones existentes no permitan una funcionalidad actual y por tanto habrán de ser ejecutadas con carácter previo a la puesta en servicio de los nuevos usos. Por la contra, cuando nos encontremos ante infraestructuras, aunque no plenas, sí suficientes para servir al fin urbanístico que propone el planeamiento, estaremos ante solares y aquellas habrán de ser completadas en un futuro de forma asistemática, a fin de alcanzar su contenido pleno sin comprometer en ningún momento su funcionalidad.
Trasladado a lenguaje concreto, es evidente que un vial estrecho sin espacios verdes es insuficiente para dar funcionalidad a numerosas parcelas de suelo urbano con alta densidad de edificación ( seguramente la mayoría de ellas sin edificar en la actualidad ). En estos casos resulta necesario proponer una reforma urbana (PERI) que se desarrollará en un proceso de reparto de cargas y beneficios (equidistribución).
Pero un vial con ancho suficiente y servicios bastantes para atender la demanda de las parcelas de esas entorno, no impide que las mismas sean solares por el hecho de que algunas de ellas invadan las alineaciones. La ley ha querido que la condición de solar también se adquiera por consolidación en actuaciones asistemáticas (no precedidas de planeamiento de desarrollo), y el planificador ha convenido que la cesión y complemento de las obras de urbanización puede esperar, sin que se comprometa la sostenibilidad del crecimiento urbanístico y calidad de vida de los habitantes.
Finalmente, otra anotación en relación a los estándares que parece que el legislador pretende exigir a las parcelas para ostentar la condición de solar. Es evidente que la densidad obliga a exigir redes de servicios tales como abastecimiento y saneamiento. Incluso parece que el suministro eléctrico en el modelo energético actual sin autoconsumo es condición necesaria, pero debemos repensar el encintado de aceras y otras propuestas que lejos de ser una bonita presentación de la realidad, tienen más que ver con aspectos de movilidad y de capacidad económica para la realización de infraestructuras y su conservación, que con necesidades efectivas.
Sirva este texto para introducir el problema y para pedir a juzgador y legislador, que en el desempeño de sus funciones no olviden que el urbanismo es un sistema lógico.
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