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La reforma de la ley de propiedad horizontal operada a través de la ley 8/2013 (de 26 de julio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas) modificó los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, a fin de establecer la obligatoriedad de obras de conservación de los edificios y eliminar la traba que suponía que, cualquier alteración en elementos comunes, necesitara el acuerdo unánime de los propietarios. Cuestión esta que impedía acometer reformas necesarias e imprescindibles para garantizar la conservación del edificio, sus condiciones de accesibilidad, así como la modernización de los mismos, con accesos a servicios e instalaciones que no existían o no eran habituales en el momento de aprobación de la ley. Entre varios regímenes de mayorías que recoge la ley, distingue entre obras necesarias y no necesarias.
.-Obras Necesarias
<<Artículo 10. [Obras necesarias de conservación y de accesibilidad]
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación>>
Esta obligación tiene un límite, en aquellos casos en que el edificio se ha deteriorado de tal forma, que su mantenimiento supondría una gran inversión que sus propietarios no están en disposición de soportar. Esta situación se produce con relativa frecuencia en edificios que pertenecen a comunidades de herederos, con viviendas en régimen de alquiler o incluso vacíos, que por distintas desavenencias entre los propietarios han devenido en una situación de abandono y ruina.
En estos casos, si el coste de las obras necesarias de conservación sobrepasan el 50% del valor de reposición o reconstrucción del edificio, los copropietarios podrán poner fin al régimen de propiedad horizontal y evitar así la obligación de asumir los costes de reconstrucción, acudiendo a la facultad que reconoce el artículo 23 de la ley de hacer cesar el régimen especial de propiedad horizontal, transformándolo en una copropiedad sobre el solar, en la que cada propietario será titular del coeficiente de participación que tenía en elementos comunes.
Esta salvedad tiene igualmente una excepción, en aquellos casos en que sea la administración quien exija la ejecución de las obras de reparación para dotar de seguridad y habitabilidad del edificio, denegando la declaración de ruina.
En este caso, sigue operando para los propietarios la limitación de asumir las obras de conservación hasta el 50% del valor de reconstrucción del inmueble, debiendo ser la Administración que ha ordenado dichas obras la que asuma el importe que excede de dicho 50%, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 15.2 y 15.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana:
Artículo 15. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
2. El deber legal de conservación constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios. Cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de la Administración que ordene las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.
3. El límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del deber legal de conservación de las edificaciones se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio
.-Obras No Necesarias
<<Artículo 17. [Quorums y régimen de la aprobación de acuerdos por la Junta de propietarios] Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja>>
Es decir, cuando las obras a acometer supongan una mejora no necesaria para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, la ejecución de las mismas pueden ser acordadas por el voto favorable de las tres quintas pates del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, pero los propietarios que hayan votado en contra no resultarán obligados a afrontar la derrama acordada para la ejecución de dichas obras, siempre que su instalación supere el importe de tres mensualidades de cuotas ordinarias y siempre que haya manifestado su voto en contra, bien en su asistencia a la Junta de Propietarios en la que se ha adoptado el acuerdo o bien por comunicación dentro de los 30 días siguientes a la recepción del acta de la Junta de Propietarios en que se haya adoptado el acuerdo, en caso de propietarios ausentes.
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