El 1 de enero de 2016 entró en vigor la Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras que modifica la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación y deroga la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
En este nuevo contexto, las aseguradoras están obligadas a la adaptación de las pólizas vigentes en dicha fecha antes del pasado 01 de julio de 2016. Entre las novedades más destacables hay que tener en cuenta que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán garantizar desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas, incluidos impuestos aplicables más los intereses legales.
Para ello deberán suscribir o bien un contrato de seguro de caución con aquellas entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o bien un aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas. De este modo, las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
En cuanto a las garantías, en el caso del seguro de caución, se suscribirá una póliza individual por cada adquiriente, cuya prima abonará el promotor. La duración de dicho seguro no podrá ser inferior a la fecha de construcción y de entrega de la vivienda, debiendo informar al asegurado de la existencia de una prórroga para la entrega, en cuyo caso cabe prorrogar también el seguro mediante el pago de la correspondiente prima. Si no se concluyese la construcción en plazo, procedería la devolución de todas las cantidades previo requerimiento fehaciente al promotor. Transcurridos 30 días sin que el promotor haya atendido al pago, cabe reclamar al asegurador, quien deberá indemnizar en el plazo de otros 30 días desde la reclamación. En todo caso, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.
Conviene advertir que si el asegurador ha satisfecho la indemnización, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada. En el caso del aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, deberá emitirse y mantenerse en vigor desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda. Al igual que en el seguro, si la construcción no se concluye en plazo, cabe exigir la devolución de todas las cantidades previo requerimiento fehaciente al promotor. Transcurridos 30 días, cabe también reclamar al asegurador quien deberá indemnizar en el plazo de 30 días desde la reclamación.
Así las cosas, si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales o, en su caso, conceder al promotor una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. En todo caso, transcurridos dos años desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin que el adquirente le haya requerido para la rescisión del contrato y devolución de las cantidades, tendrá lugar la caducidad del aval. En cuanto a la cancelación de la garantía, la misma se producirá, además de con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquiriente, cuando cumplidas esas condiciones, el adquiriente rehusara recibir la vivienda.