Reparto de la herencia: vías para dividirla sin acudir al juzgado
Los peores años de la crisis económica sacaron un nombre a la escena mediática casi por encima de cualquier otro, los desahucios. Si bien la crisis parece que ya es historia, ni mucho menos el problema de la vivienda en este país es algo superado, siendo un problema recurrente tanto antes como en la actualidad. Ello se traduce en muchas ocasiones en dificultades para pagar el alquiler de una vivienda, lo cual frecuentemente termina resolviéndose judicialmente en un procedimiento de desahucio.
Conocer los pormenores de este procedimiento no es solo importante para la persona que busca recuperar su vivienda arrendada y las rentas debidas, sino para que aquellos inquilinos que puedan verse involucrados sepan cómo actuar ante lo mismo.
Así, el procedimiento de desahucio podemos definirlo como aquel que busca la recuperación de una vivienda arrendada por parte de su propietario, ya sea por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas a esta (facturas de luz o gas por ejemplo), por transcurso del plazo de arrendamiento pactado, o por cualquier otra causa de resolución legal o pactada.
La fundamental característica de este procedimiento es su carácter especial y sumario, es decir, va a contar con una regulación específica que lo hará ser más rápido y sencillo para el propietario, aún a costa de disminuir, en principio, las garantías de defensa del inquilino, razón por la que este también debe conocer cuando y como ejercitar sus derechos.
Este procedimiento se iniciará siempre por Demanda, firmada por Abogado y Procurador, si bien suele resultar recomendable exigir el abandono de la vivienda o el pago de las cantidades debidas previamente de forma extrajudicial.
Procedimientos a seguir por el propietario
1. Como en ocasiones al propietario lo único que realmente le interesa en este punto es recuperar la posesión de su vivienda, es posible anunciar en la Demanda que se le da la posibilidad al inquilino de perdonarle todas las cantidades debidas si a cambio desaloja voluntariamente la vivienda en el plazo que le otorgue el propietario, plazo que nunca podrá ser inferior a 15 días contados desde que se le notifique la Demanda al inquilino.
En cualquier caso, admitida a trámite la Demanda por el Juzgado competente, este procederá a dar comunicación de la misma al inquilino, señalando ya la fecha para una posible vista judicial y un posible desalojo forzoso, teniendo este un plazo de 10 días para optar por alguna de las siguientes conductas, las cuales provocarán diferentes consecuencias jurídicas:
- Pagar las cantidades debidas y abandonar la vivienda: En este caso, al cumplirse con lo pedido por el propietario, el procedimiento judicial carece ya de sentido, finalizándose el mismo desde el momento en que el Juzgado verifica el pago de las cantidades y el abandono de la vivienda.
- Pagar las cantidades debidas pero no abandonar la vivienda (Enervar el desahucio): En este caso, que solo es posible utilizar en una ocasión y siempre que no haya existido ya reclamación extrajudicial fehaciente, el inquilino continuará en el arrendamiento pagando las cantidades reclamadas, finalizándose el procedimiento en el momento que el Juzgado verifique el pago y que existía esta posibilidad de Enervación.
- Oponerse a las cantidades debidas o al abandono de la vivienda: En este caso, el inquilino procederá a presentarse ante el Juzgado a fin de oponerse a lo pedido por el propietario, no pudiendo oponerse por cualquier motivo, sino siendo muy limitados los motivos de esta oposición. Todo ello será discutido en una vista ante el Juez y finalizará con Sentencia.
2. No hacer nada: En este caso, el inquilino ni pagará, ni abandonará la vivienda, ni se opondrá a lo pedido; simplemente se mantendrá inactivo durante el plazo de 10 días que le ha otorgado el Juzgado. Ante ello, se finalizará el procedimiento y el Juzgado acordará la pedido por el propietario, el abono de las cantidades debidas y el abandono de la vivienda por el inquilino.
Decidido que el inquilino debe abandonar la vivienda y pagar las cantidades debidas, ya sea por incomparecencia del inquilino o por decidirse así en Sentencia después de oponerse este, restaría ejecutar estas decisiones.
En cuanto a la primera de ellas, el Juzgado ya habría señalado una fecha en la cual se llevaría a cabo el lanzamiento o desalojo, siendo esta la fecha límite para que el inquilino abandonase la vivienda de forma voluntaria. Si llegada esa fecha no lo ha hecho voluntariamente, será el Juzgado quien, auxiliado de las fuerzas del orden, desalojará al inquilino forzosamente en esa fecha. Es de resaltar que todas las pertenencias que en ese momento se encuentren en la vivienda pasarán a la propiedad de arrendador al ser consideradas como abandonadas por el inquilino.
En cuanto a la segunda, una vez producido el desalojo de la vivienda, se tendría que solicitar al Juzgado la ejecución de las cantidades debidas, las cuales serían actualizadas a la deuda acumulada por el inquilino hasta ese momento, ya que pueden haberse acumulado meses de impagos durante el procedimiento de desahucio. La existencia de esta deuda o su cuantía ya no sería motivo de discusión, el Juzgado simplemente realizaría las actuaciones necesarias para el cobro de estas cantidades, como puede ser el embargo.
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