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-Actualizado el 5 de febrero de 2021-
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictado sentencia en fecha 16 de julio de 2020 en materia de gastos hipotecarios, conforme a la cual sí se ha hecho recaer sobre el prestatario la totalidad o una parte de estos gastos. Ni el artículo 6, apartado 1; ni el artículo 7, apartado 1 de la Directiva 93/13 se oponen a que se niegue al consumidor la restitución de la parte de dichos gastos que él mismo deba soportar.
De conformidad con esta resolución, el Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en virtud de las cuales ha establecido el criterio definitivo en materia de gastos hipotecarios, que supone que los gastos que se pueden reclamar son los de registro, tasación, gestoría y mitad de notaría.
Tras estas dos sentencias, la nº 555/2020 de 26 de octubre y la más reciente, del 27 de enero de 2021, el Tribunal Supremo ha modificado los criterios sobre qué gastos hipotecarios se pueden reclamar, que ahora quedan de la siguiente forma:
- -La mitad de los gastos de notaría.
- -La totalidad de los gastos de registro de la propiedad.
- -La totalidad de los gastos de gestoría. Esto es lo que ha cambiado tras la sentencia del 26 de octubre puesto que hasta entonces el Alto Tribunal entendía que, a falta de norma expresa que regulase el tema en el derecho nacional, debían repartirse a medias entre prestamista y prestatario.
- -Los gastos de tasación, que es lo que ha determinado la sentencia del Supremo del 27 de enero, que se puede consultar aquí.
De este modo, salvo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la banca habría de devolver a sus clientes, en la forma antes indicada, los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, si la cláusula que impone su pago al prestatario es declarada nula por abusiva.
I.- Las reclamaciones de los gastos hipotecarios, a excepción del impuesto de actos jurídicos documentados, serían viables a la luz de la sentencia del TJUE
En efecto, la sentencia establece que “debe recordarse que, según reiterada jurisprudencia, una vez que se declara el carácter abusivo de una cláusula y, por lo tanto, su nulidad, el juez nacional debe, con arreglo al artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13, dejar sin aplicación esta cláusula con el fin de que no produzca efectos vinculantes para el consumidor”
“En consecuencia, debe considerarse que, en principio, una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor. Por consiguiente, la declaración judicial del carácter abusivo de tal cláusula debe tener como consecuencia, en principio, el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.” “En particular, la obligación del juez nacional de dejar sin aplicación una cláusula contractual abusiva que imponga el pago de importes que resulten ser cantidades indebidamente pagadas genera, en principio, el correspondiente efecto restitutorio en relación con tales importes”
II.- El plazo de prescripción de 5 años no ha de computarse de modo que haga en la práctica inaccesible el acceso de la tutela judicial al perjudicado
En cuanto al hecho de que dicho plazo parece que habría de empezar a correr a partir de la conclusión del contrato, el Tribunal establece que la comprobación de dicho extremo corresponde al órgano jurisdiccional remitente, es decir, al juez español. Ahora bien, a este respecto, señala que “procede tener en cuenta la circunstancia de que es posible que los consumidores ignoren que una cláusula incluida en un contrato de préstamo hipotecario sea abusiva o no perciban la amplitud de los derechos que les reconoce la Directiva 93/13”.
Por tanto, concluye que “la aplicación de un plazo de prescripción de cinco años que comience a correr a partir de la celebración del contrato, en la medida en que tal aplicación implica que el consumidor solo pueda solicitar la restitución de los pagos realizados en ejecución de una cláusula contractual declarada abusiva durante los cinco primeros años siguientes a la firma del contrato —con independencia de si este tenía o podía razonablemente tener conocimiento del carácter abusivo de esta cláusula—, puede hacer excesivamente difícil el ejercicio de los derechos que la Directiva 93/13 confiere a este consumidor y, por lo tanto, vulnerar el principio de efectividad, en relación con el principio de seguridad jurídica”.
Por tanto, pese a remitir la cuestión al juez nacional, la sentencia establece dos limitaciones claras a favor del consumidor: “que ni el momento en que ese plazo comienza a correr, ni su duración hagan imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar tal restitución”.
III.- La estimación parcial de la cantidad que la entidad de crédito ha de restituir, no habría de llevar aparejada la consecuencia de que el consumidor cargue con una parte de los gastos procesales
Finalmente el Tribunal de Justicia declara respecto a la aplicación del artículo 394 de la LEC (relativo a las costas y que podría tener el efecto de que no se condenara al profesional al pago íntegro de las mismas cuando se estime plenamente la acción de nulidad de una cláusula contractual abusiva ejercitada por un consumidor, pero solo se estime parcialmente la acción de restitución de las cantidades pagadas en virtud de esta cláusula), que la Directiva y el principio de efectividad se oponen a un régimen que permite que el consumidor deba hacer frente a una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas, en tanto que ello supone un obstáculo en muchas ocasiones insalvable que vendría a disuadir a cualquier perjudicado.
Al respecto concluye, que “condicionar el resultado de la distribución de las costas de un procedimiento de esa índole únicamente a las cantidades indebidamente pagadas y cuya restitución se ordena, puede disuadir al consumidor de ejercer tal derecho debido a los costes que implica una acción judicial”.
En definitiva, tanto “el artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13, así como el principio de efectividad, deben interpretarse en el sentido de que se oponen a un régimen que permite que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas que le son restituidas a raíz de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual por tener carácter abusivo”.
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