¿Cómo actuar ante un desarrollo urbanístico en suelo clasificado como urbanizable?

Una de las principales inquietudes que generan ciertas promociones inmobiliarias se encuentran referidas a aquellos vecinos de un determinado municipio cuyos terrenos e, incluso, viviendas, se encuentran clasificados urbanísticamente como “urbanizables”, y que, ante un inminente desarrollo urbanístico del ámbito de actuación en el que se ubican sus propiedades, desconocen cuáles son sus derechos y obligaciones.

En concreto, son muchos las cuestiones que a este Despacho plantean los vecinos titulares de terrenos clasificados urbanísticamente como “urbanizables” cuando empiezan a publicarse en los diferentes medios de comunicación noticias que anuncian el interés de diferentes operadores, ya sean públicos o privados, en promover la transformación urbanística del ámbito en el que se encuentran sus propiedades.

Es entonces cuanto los vecinos buscan respuestas a las siguientes cuestiones: ¿me encuentro obligado a participar en el proceso de transformación urbanística que se inicie?, ¿Qué pasa si no participo en este proceso de transformación?¿Que pasará con mi vivienda habitual?

Sin perjuicio de que se trata de un tema complejo que requiere un análisis jurídico más minucioso en el que debe analizarse cada caso en particular, lo cierto es que, a grandes rasgos, debemos decir que la posibilidad de participar en este procedimiento urbanístico y si me encuentro obligado a ello vendrá condicionado por el sistema de actuación previsto en el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) para el desarrollo de los polígonos en los que se encuentran sus suelos, distinguiendo el ordenamiento urbanístico autonómico de Galicia entre Sistemas directos (expropiación, cooperación) y Sistemas indirectos (concierto y compensación) -art. 111 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero del suelo de Galicia(LSG)-.

De todos estos sistemas de actuación previstos en el ordenamiento autonómico, nos centraremos en los de “expropiación”( -Art. 117 y ss LSG, Art 194 y ss RGU) y en el de “compensación” (Art. 122 y ss LSG y 157 y ss RGU) por tratarse estos sistemas de los más habituales para llevar a cabo estas operaciones de transformación urbanística de los ámbitos clasificados como “urbanizables”, elección del sistema que vendrá determinado por la iniciativa pública o privada del ámbito.

La expropiación y la compensación son los sistemas de los más habituales para llevar a cabo estas operaciones de transformación urbanística

Expropiación

Así, cuando el sistema de actuación previsto es el de “expropiación”, ámbitos de iniciativa pública en los que el PGOM pretende implantar parques de vivienda protegida, zonas industriales, equipamientos, dotaciones,…, el vecino propietario del terreno “urbanizable” no tendrá la duda de si participar o no en el desarrollo urbanístico del ámbito habida cuenta que la propia norma se lo impide. En estos supuestos la Administración impulsora del ámbito adquiere la titularidad de los terrenos particulares incluidos dentro del ámbito mediante el procedimiento de expropiación a cambio del pago de su equivalente económico (justiprecio), completando posteriormente su urbanización para poner a disposición de terceros los solares resultantes por procedimientos públicos de concurrencia

De esta manera, en el supuesto de un vecino titular de un suelo clasificado como “urbanizable” incluido dentro de un ámbito que el PGOM definió de iniciativa pública a desarrollar por el sistema de expropiación, su “preocupación” estará versada en desconocer cuándo se iniciará el proceso de expropiación y el justiprecio que obtendrá por su propiedad.

Compensación

Supuesto diferente es cuando el ámbito es de iniciativa privada y el sistema de actuación elegido en el PGOM es el de “compensación”. En este supuesto, a diferencia del anterior, el vecino sí que tiene la posibilidad de participar en el proceso de urbanización mediante su incorporación a la Junta de Compensación que se constituya para obtener alguno de los “solares” resultantes.

De esta manera, el vecino se incorpora a la Junta de Compensación que se constituya y participa en este proceso de urbanización con todos los derechos y obligaciones que ello conlleva, entre los que, indudablemente se encuentran los de contribuir económicamente en los costes que este proceso lleva aparejado y que deberán sufragarse en proporción a su “cuota de participación”, de modo que, la única “incertidumbre” que puede plantearse en el vecino que decide participar en el proceso urbanístico es desconocer cuales son los “gastos de urbanización” que tendrá que afrontar para obtener los solares de “resultado”.

En cualquier caso, en este sistema de “compensación” el vecino también puede decidir no participar en el proceso de desarrollo urbanístico mediante su no incorporación a la Junta de Compensación que se constituya al efecto, en cuyo caso, se encontrará igualmente abocado a un procedimiento de expropiación en el que será parte beneficiaria la propia Junta de Compensación.

En conclusión, cuando el PGOM contempla un ámbito “urbanizable” de iniciativa privada a desarrollar por el sistema de compensación, el vecino propietario de un terreno o vivienda incluido en el ámbito podrá optar entre participar en el proceso de transformación urbanística incorporándose a la Junta de Compensación o no participar, en cuyo caso, se le incluirá dentro de la relación de bienes y derechos a expropiar por la Junta de Compensación.

Sin embargo, esta posibilidad de participar en el proceso de urbanización desaparece cuando el sistema previsto para el desarrollo del ámbito sea el de expropiación, en cuyo caso, el propietario del terreno será expropiado a cambio del pago de un justiprecio expropiatorio, siendo posible, en algunos casos, dependiendo del tipo de actuación que se pretenda ejecutar, la posibilidad de un “realojo” en supuestos de expropiación de viviendas incluidas en el ámbito que sean incompatibles con la nueva ordenación propuesta, así como también, la “liberación de la expropiación” de determinados bienes y terrenos edificados cuando sean compatibles con la nueva ordenación propuesta en el plan que se ejecute.