Comprobación y puesta al día del inventario municipal
Una de las maneras de ampliar la extensión de un monte vecinal, además de las recurrentes reivindicatorias para recuperar la posesión sobre porciones ocupadas ilegítimamente, es la adquisición de sus terrenos colindantes. En las transmisiones tanto de terrenos limítrofes con monte vecinal en mano común, como de enclavados del mismo, siempre se ha de tener presente la existencia de un derecho de adquisición preferente que puede ejercer la Comunidad propietaria.
Para facilitar el ejercicio del referido derecho, el propietario colindante está obligado, en base al artículo 56.4 de la ley 7/2012, de montes de Galicia, a comunicar de manera fehaciente a la Comunidad de Montes vecina los datos relativos a precios y características de una eventual transmisión del terreno que linda con monte vecinal, como por ejemplo, un proyecto de contrato de compraventa.
De este modo, la Comunidad de Montes dispone de tres meses, desde la fecha de comunicación, para ejercitar el conocido como “derecho de tanteo”. Esto implica el correspondiente pago o consignación del importe comunicado en las referidas condiciones. Este derecho otorga a su titular –la Comunidad- la facultad de adquirir la finca colindante con monte vecinal con preferencia a cualquier otro adquirente.
La Ley prevé de forma expresa la prohibición a los notarios y registradores de autorizar e inscribir las escrituras sin acreditar que se ha comunicado el proyecto a la Comunidad colindante.
Sin embargo, las disposiciones previstas en la Ley 7/2012 relativas al derecho de adquisición preferente se suelen pasar por alto. La práctica habitual es formalizar los contratos de compraventa sin esta comunicación previa, imposibilitando el ejercicio del derecho legamente reconocido.
Acción de retracto
Como solución se reconoce la potestad de ejercitar la acción de retracto en el plazo de un año, a contar desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad. En su defecto, desde que la administración tuviese conocimiento de las condiciones reales de dicha transmisión.
El retracto supone el ejercicio de la facultad de preferencia adquisitiva una vez que la transmisión ya se ha realizado. El retrayente titular del retracto simplemente se subroga en la posición del tercer adquirente, manteniéndose el resto de condiciones de la enajenación realizada entre propietario y el tercero.
La redacción actual de la Ley de Montes de Galicia es criticable. Se establece la obligación expresa de comunicación previa y prohíbe a los fedatarios públicos otorgar escrituras sin corroborar dicha comunicación. Sin embargo, no se recoge sanción alguna para evitar el incumplimiento de estas normas. Simplemente se ofrece el derecho de retracto para solventar la situación.
Es por ello que, aprovechándose del vacío legal existente, los transmitentes optan por llevar a cabo la excepción a la regla, y comunicar las compraventas una vez que ya se han efectuado, de manera que la Comunidad de Montes tenga que presentar una demanda de retracto, procedimiento más costoso que, al fin y al cabo, hace que las Comunidades se lo piensen dos veces antes de proceder a ejercitar su derecho de adquisición preferente. Visto esto parece claro que, de haberse recogido algún tipo de sanción para los casos de falta de comunicación previa, el modo de proceder tanto de los eventuales transmitentes como de los Notarios y Registradores sería bien distinto.
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