El inventario de bienes y derechos de las corporaciones locales
Si somos propietarios de una finca rústica y nuestro colindante ha procedido a vender su finca, también rústica -y de una cabida menor de una hectárea- a un tercero que no es ni colindante ni copropietario de la misma, tenemos derecho a ejercitar la acción de retracto legal de colindantes, es decir, a subrogarnos en el lugar del comprador de la finca vendida.
Así lo disponen los artículos 1.523 y siguientes de nuestro Código Civil, en los que se regulan los requisitos que han de concurrir para que pueda prosperar una acción de retracto:
1º.- En primer lugar, tanto la finca objeto de retracto, como la finca propiedad del colindante que pretende ejercitar la acción, han de tener la condición de rústicas, sin que puedan ser urbanas. Además, la finca a retraer no debe exceder de 10.000 m2 de superficie.
En cuanto a la calificación de las fincas como rústicas o urbanas, la misma no puede venir dada por el mero hecho de su denominación como tales en los títulos dominicales, en el Registro de la Propiedad, o en el ámbito administrativo -es decir, de acuerdo con el Plan General de Ordenación Municipal-, sino que según se ha manifestado en reiterada doctrina, ha de estarse a su situación en el campo o la ciudad y a su aprovechamiento o destino real, esto es, si se trata de una explotación agrícola o vivienda, y en caso de que concurran ambos requisitos, por la preponderancia de uno sobre otro (Sentencia núm. 111/2007, de 8 marzo de la Audiencia Provincial de A Coruña y Sentencia núm. 20/2002, de 30 enero de la Audiencia Provincial de Murcia).
2º.- No procederá el retracto si las fincas, aun siendo colindantes, estuviesen separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
3º.- El derecho de retracto deberá ejercitarse dentro de los nueve días naturales -es decir, contando incluso sábados, domingos y festivos- desde la inscripción en el Registro de la Propiedad de la compraventa, y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
Así las cosas, si tenemos la sospecha de que nuestro colindante ha procedido a vender la finca a un tercero, deberá consultarse periódicamente el Registro de la Propiedad en el cual correspondería inscribir la compraventa, pues a partir del momento de la inscripción registral de la misma, la demanda de retracto tendría que presentarse en el Juzgado en el breve plazo de nueve días.
Mientras no se produzca la inscripción registral de la venta, no empezará a computar el plazo de nueve días a no ser que hayamos tenido conocimiento de misma.
Jurisprudencialmente se ha establecido que el conocimiento del negocio jurídico que genera el derecho de retracto, así como de todos los pactos y condiciones de la transmisión, ha de ser cumplido, cabal y completo.
No basta por tanto el tener noticia de la venta e incluso un conocimiento impreciso, parcial e incompleto de sus condiciones, sino que debe constar que al retrayente se le ha dado traslado o hecho saber de forma cabal y completa las condiciones esenciales de la venta (Sentencia núm. 300/2011 de 21 septiembre, de la Audiencia Provincial de Valladolid).
Por último, cabe señalar que el retracto de comuneros excluye al de colindantes -es decir, tiene preferencia el copropietario de la finca que se vende respecto del colindante de la misma-, y que para el caso de que dos o más colindantes usen el retracto al mismo tiempo, será preferido el que sea dueño de la finca colindante de menor cabida.
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