La Sentencia del Tribunal Supremo del pasado 12 de septiembre fija la doctrina sobre la devolución de las cantidades anticipadas para la compra de una vivienda en aquellos casos en que el contrato se declare nulo por vicio de edificación de naturaleza urbanística.
En efecto, la existencia de ilegalidades urbanísticas no debe considerase ajena a la Ley 57/68 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas vigente hasta el pasado 01 de enero de 2016. El fundamento no es otro que la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda cumpliendo con las condiciones físicas y jurídicas para que la vivienda pueda ser habitada “sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas en lo que constituye el objeto del contrato”.
El Supremo concluye la existencia de vicio de consentimiento en el caso de que el vendedor ocultase al comprador la existencia de procedimientos judiciales de los que dependa la cobertura legal urbanística del inmueble en cuestión.
“Como afirma la sentencia 696/2013, de 13 de noviembre, Rc. 1217/2011 , « La obligación del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa supone, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1461 y concordantes del CC , la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos”.
Lo trascendental del fallo es que extiende la condena a la aseguradora ya que si ésta hubiese cumplido con sus obligaciones, “habría podido detectar, al ser profesionales del ramo las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro”.
La sentencia parte del hecho de que, a pesar de haberse expedido licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado ya la reposición de los terrenos a su estado anterior, por lo que existía un peligro cierto y grave de demolición de la vivienda en base a una resolución judicial ya firme que en modo alguno podría soslayarse con la modificación del Plan General Municipal.
En efecto, entre los aspectos jurídicos de la obligación de entregar cobra singular importancia el otorgamiento de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
Sobre este punto, la Sentencia del Supremo de 11 de marzo de 2013 afirma, en síntesis: “1) Que la Sala Tercera , en STS de 28 de enero de 2009, rec. n.º 45/2007 , se ha pronunciado en contra de la posibilidad de que la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; 2) que las vicisitudes derivadas de la presunta ilegalidad de la licencia de obras generan total incertidumbre acerca de su obtención final y suponen un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada, conforme a la doctrina fijada por STS, Sala 3ª de 18 de marzo de 2008 (rec. 586/06 ) y todas las que cita como precedentes; 3) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda”.
El Supremo concluye, además, que “no es óbice para cuanto se expone que el comprador haya optado por la anulabilidad del contrato y no por la resolución del mismo, ya que el hecho constitutivo de ambas pretensiones es el mismo y conduce al mismo fin que se trata de garantizar, cuál es poner remedio a la frustración de las legítimas expectativas del comprador que se ve defraudado por la ocultación llevada a cabo por el promotor-vendedor de los problemas de litigio urbanístico de la promoción, con el consiguiente peligro, en un bien de primera necesidad como es la vivienda, de no acceder a ella en condiciones jurídicas que la hagan hábil, y perder las cantidades anticipadas”.